Effektive Workflows im Immobilien Management sind trainierbar

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In den letzten zwanzig Jahren ging es quer durch die Welt der Fachbuch-Autoren, Unternehmensberater, Trainer, Consultingfirmen und Journalisten immer wieder um ein Thema: Effizienz.

Schade.

Die Frage nach der Effizienz im Immobilien Management oder jeder anderen Disziplin in der Wirtschaft ist die Frage nach dem richtigen Weg, die Frage nach einer perfekten ToDo-Liste für die gegebenen Resourcen Mensch, Zeit und Geld. Hierbei bleiben drei wesentliche Fragen auf der Strecke:

  • Ist das Ergebnis erstrebenswert?
  • Ist der Prozess an und für sich sinnvoll?
  • Warum sollte jemand das tun?

Es gibt natürlich juristische Rahmenbedingungen, die zunächst zu berücksichtigen sind und doch lässt sich bereits hier die Frage stellen, ob vereinzelte Gesetze aus der Zeit der Gründungsväter der Bundesrepublik heute noch zeitgemäß sind. Als Unternehmer sind Sie durchaus in der Lage auf deren Fortbestand Einfluß zu nehmen.

Sie merken schon, man kann sehr tief ansetzen.

Effektiver ist es allerdings, in den Bereichen umzudenken, die in der unmittelbaren Verantwortung liegen und die grundsätzlich mühelos veränderbar sind. In den 90er Jahren gab es dazu in vielen Unternehmen eine gesunde Kultur des betrieblichen Vorschlagswesens, die allerdings immer mehr durch branchenfremde Management-Berater zum erliegen gekommen ist.
Ohne ein gut kommuniziertes “Warum” ist es schwierig, der Belegschaft Änderungen in Prozessen und Verhaltensweisen zu kommunizieren, die über Jahre und Jahrzehnte gepflegt wurden. Die Verbesserungsvorschläge und Anordnungen der externen Consultants fielen auf steinigen, wiederstandleistenden Grund und störten das Betriebsklima empfindlich.

Es geht auch anders.

Dort wo akademische, branchenunabhängige Expertise mit praktischer Erfahrung aus der Wohnungswirtschaft kombiniert werden, fällt es leichter, sich Veränderungen zu öffnen und das Vertrauen auf die Sinnhaftigkeit der Massnahme zu schaffen.
Wenn damit noch ein persönlicher Nutzen für den jeweiligen Angestellten generiert wird, ist es nicht mehr weit zur Erkenntnis des “Warum”.
An diesem Punkt müssen Sie keine Reformen durchdrücken, sondern erreichen eine Sogwirkung, ganz einfach, weil die neue Richtung für den Angestellten attraktiv wird.

Ganz pragmatisch bedeutet das für ein Training im Immobilien-Management:

Unter dem Gesichtspunkt der Effektivität und der Frage nach dem Warum lassen sich vom System der Ablage, über Bewirtschaftungsprozesse und Mieterhöhungsworkflows bis hin zur Sinnhaftigkeit eines Unternehmenszweiges oder einer Stabsstelle alle Fragestellungen im Unternehmen betrachten.

Wo Effektivitätspotentiale aufgedeckt werden ist es ein beständiger Prozess, diese auch auszuwerten. Hier werden Einfühlungsvermögen und Moderationstechnik ebenso gefordert, wie das Wissen um die Beureilung von Notwendigkeit und Balast für ein fachgerechtes Ergebnis des Immobilien-Managements.

Es ist wie im Zehnkampf: Als erfolgreicher Athlet müssen Sie alle Fertigkeiten dauerhaft trainieren, legen allerdings periodisch immer zwei Schwerpunkte.

  1. Sie erhalten Ihre große Stärke und bauen
  2.  jeweils einen Schwachpunkt ab.

Vielleicht kommen Sie aber auch zum Ergebnis, dass Sie ein viel besserer Schwimmer oder Fussballspieler wären. Alle Antworten sind zulässig.

Für die Frage des Immobilien Managements gibt es ohne Anspruch auf Vollständigkeit vom

  • effektiven Einkauf von Immobilien,
  • über die Mieterauswahl,
  • das Inkasso,
  • die Betriebskostenabrechnung,
  • den Mieterwechsel und
  • das Troubleshooting bei unverträglichen Hausgemeinschaften

eine Vielzahl von Workflows, die durch den unabhängigen Blick eines Betriebsfremden in Frage gestellt, neu strukturiert und so optimiert werden können.

Durch begleitende Trainings auf Mitarbeiterebene sowie Coachings auf der Ebene des mittleren Managements und der Unternehmensführung werden sie dauerhaft integriert und etabliert.

Und was haben Sie davon?

Effektivität ist der Schlüssel dazu, Ihr Unternehmen profitabler und stabiler zu gestalten. Vereinbaren Sie einen Termin unter 089 – 95 474 780 und lassen Sie uns gemeinsam überlegen, wie wir Ihre aktuell größte Herausforderung meistern können.


Honorarberatung im privaten Immobilien Asset Management

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In der Betreuung von Immobilienvermögen gibt es unterschiedliche Ebenen der Dienstleistung. Die Rolle des privaten Immobilien Asset Managements lernen Sie im Folgenden kennen.

Als Besitzer einer Eigentumswohnung nutzen Sie die kleinste Einheit in der Palette der Vermögensbetreuung, Ihren Wohnungseigentumsverwalter. Er kümmert sich vereinfacht gesagt um alles in Ihrer Eigentümergemeinschaft, was sich vor Ihrer Wohnungseingangstüre und den Fenstern abspielt.
Einige der Hausverwaltungen kümmern sich auch um die Vermietung Ihrer Wohnung, die Abrechnung der Nebenkosten und die Korrespondenz mit Ihrem Mieter im Rahmen der sogenannten Sondereigentumsverwaltung.

Für diejenigen, deren Vermögen bereits größere Dimensionen angenommen hat und die bereits ein Mehrfamilienhaus besitzen gibt es Miethausverwalter, Zinshausverwalter oder Liegenschaftsverwaltungen.

Die Kernaufgaben all dieser Verwaltungen ist es, sich auf Objektebene um den Erhalt Ihres Vermögens zu kümmern, einer Vorstufe zum Immobilien-Management.

Im Immobilien-Management geht es darum, nicht nur Werte zu erhalten sondern auch, diese z. B. durch Mieterhöhungen, Neuvermietungen, Modernisierungen oder die Optimierung von Grundrissen oder alternativen Nutzungen zu steigern.

Im Gegensatz zum Immobilien Asset Management befinden wir uns hier ausschließlich in der Verwaltung oder dem Management eines Immobilienbestandes und der Ausführung von Strategien, die Dritte für das Immobilienvermögen entwickelt haben.

An dieser Stelle unterscheidet sich das Immobilien Asset Management von den vorgestellten Dienstleistungen.

Das Immobilien Asset Management ist, wenn man so will, dieser Dritte. Es fungiert als Auftraggeber des Immobilien-Managements. Im Immobilien Asset Management werden die einzelnen Immobilien-Objekte eines Portfolios in einer gesamten Struktur verknüpft und übergreifende Disziplinen sowie externe Faktoren mit einbezogen.

Hier geht es zum Beispiel darum,

  • wie ein Portfolio in seiner Substanz und Zusammensetzung optimal verändert werden kann oder
  • wie ein solches Portfolio steuerlich und
  • unter Finanzierungsaspekten ideal aufgestellt wird.

Sie finden das Immobilien Asset Management im institutionellen Bereich bei den Initiatoren von Immobilien Fonds angesiedelt.

Durch die strategische Komponente ist es auch für private Investoren und Anleger sinnvoll, dass Asset Management idealerweise von Anfang an einzubeziehen. Es ist immer einfacher, direkt mit einer guten Struktur und Strategie zu starten, als hinterher die Folgen suboptimaler Einkaufsentscheidungen zu korrigieren.

Ein sinnvoller Einstieg ist jetzt die Honorarberatung im privaten Immobilien Asset Management

Sie leistet erste Grundlagen und Denkansätze, wenn z. B. ein Family Office die Assetklassen in Richtung Immobilien erweitern will. Auch kann die Honorarberatung die Infrastruktur zum effektiven Management eines Immobilien-Portfolios implementieren, sowohl technologisch als auch in personeller Hinsicht.

Gerade bei der Betreuung von Immobilienvermögen entwickelt sich aus einem Do-it-Yourself-Ansatz mit der Zeit oft das Verlangen nach effektiveren Workflows und professionell strukturierten Prozessen im täglichen Umgang mit dem Investitionsgut Immobilie.

Die Honorarberatung kann hier mit konkreten Trainings die optimale Unterstützung bieten, indem sie die personellen und wohnunswirtschaftlichen Prozesse analysiert, Optimierungspotentiale aufzeigt und wirkungsvolle Handlungsalternativen vorschlägt, die dann gemeinsam umgesetzt werden können.

Wirtschaftlich sinnvoll ist Honorarberatung im privaten Immobilien Asset Management bereits, wenn Sie ein Portfolio von mehr als fünf einzelnen Wohnungen oder ein Mehrfamilienhaus im Wert von ca. 1.000.000 Euro besitzen (wollen).

Ein professionelles Immobilien Asset Managements wirkt sich auch bei der Erweiterung Ihres Portfolios im Umgang mit Banken und Finanzierern positiv aus, da sich inzwischen die Erkenntnis durchsetzt, dass die Wohnimmobilie zwar kein Selbstläufer ist, potentiell allerdings durchaus größere Renditen erwirtschaften kann, als die typischen Portfolien mit Gewerbeimmobilien.

Wenn Sie professionelles Asset Management für Ihre Immobilien von Anfang an einbeziehen, können Sie so genannte Klumpenrisiken vermeiden und dadurch schneller größere Portfolien aufbauen. Auch Strategien der Vermögensübertragung auf folgende Generationen sind wirtschaftlich sinnvoll in diesem frühen Stadium zu integrieren.
So können beispielsweise doppelte Steuerbelastungen vermieden werden können.

Und wie können Sie profitieren?

Das Telefon ist der Schlüssel dazu, Ihre Immobilien Assets profitabler und stabiler zu gestalten. Vereinbaren Sie einen Termin unter 089 – 95 474 780 und lassen Sie uns gemeinsam überlegen, wie wir Ihr Immobilienvermögen auf die nächste Ebene der Wertschöpfung bringen können.

 

Honorarberatung oder Makler bei Immobilien Investments

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Als klassischer Baustein zum Vermögensaufbau ist ein Investment in die Assetklasse Immobilien und Wohnimmobilien im Besonderen in den Fokus breiter Schichten der Bevölkerung gerückt (worden). Für Immobilienmakler sind das rosige Zeiten, das Angebot an Immobilien ist knapp, die Renditerwartung der meisten Kapitalanleger moderat.

Für den Immobilienmakler ist es im Moment schwierig eine Immobilie zu finden, die er Ihnen anbieten kann. Ein Auftrag wird vielerorts vor allem dadurch generiert, dass ein hoher Kaufpreis in Aussicht gestellt und die Provisionspflicht auf den Käufer der Immobilie verlagert wird.

Es liegt auf der Hand, dass Sie als Käufer in diesem Spiel die schlechtesten Karten haben. In Zeiten knapper Investmentchancen stellen die Eigentümer von Immobilien ihre Investments glatt und Sie steigen auf zu hohem Preisniveau ein. Sie kennen das vielleicht ähnlich von Aktien- oder Wertpapiermärkten.

Eine Alternative für Sie als Investor kann Ihnen ein Honorarberater für Investment Immobilien bieten oder ein sogenannter Suchmakler. Professionelle Dienstleister unter den Investmentmaklern finden sich regelmässig erst ab einem Investitionsvolumen von ca. fünf Millionen Euro aufwärts in den Häusern der großen Banken und Gewerbemakler.

Für Sie als leitender Angestellter, Manager oder Unternehmer mit einem Jahreseinkommen ab 100.000 Euro und einem Eigenkapital in gleicher Höhe ist die Auswahl der sinnvollen Alternativen sehr überschaubar. Auch bieten sich bessere Möglichkeiten, als ein Investment in Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage, wie sie typischerweise mit Renditen um drei bis fünf Prozent von den örtlichen Maklern, Bausparkassen und Strukturvertrieben angeboten werden.

Ihre Lösung ist ein Honorarberater, der Ihnen alle Fragen zu Immobilien Investments beantworten, für Sie ein individuelles Investmentprofil erstellen und dann eine passende Immobilie finden kann.

Der Einfachheit sei es geschuldet, dass wir den Kostenvergleich zwischen Honorarberater und Makler am Beispiel einer typischen Eigentumswohnung mit 60 Quadratmetern in Berlin, Kaufpreis 100.000 Euro, Mieteinnahmen 3.600 Euro per anno vollziehen:

Der Makler:

  • Die Beratung ist kostenlos, allerdings vertriebsorientiert. Nur wenn Sie die Wohnung tatsächlich erwerben, erhält der Makler eine Vergütung in Höhe einer Provision von 7,19%
  • Für einen Kaufpreis von 100.000 Euro erhalten Sie bei diesem Makler eine Immobilie, die sich mit 3,6 Prozent brutto per anno rechnet. Es erscheint Ihnen plausibel, denn der Makler hat Ihnen gezeigt, dass ein Quadratmeterpreis von 1.650 Euro in dieser Lage durchaus üblich ist. Ausserdem erklärt er Ihnen, dass Sie noch Potential für eine Mietsteigerung haben und die Immobilie sich dann mit 6 Prozent rechnet. Hinzu kommt Grunderwerbssteuer mit 5% vom Kaufpreis und 1,5% Notargebühren. Sie haben für die Immobilie ca. 113.500 Euro bezahlt.

Der Honorarberater:

  • Um ein individuelles Investmentprofil von Ihnen zu erstellen und Ihnen die Grundlagen eines erfolgreichen Immobilien Investment Portfolios darzustellen benötigt der Honorarberater zwei, eventuell drei Stunden.
    Ob Sie danach eine Immobilie bei ihm kaufen spielt keine Rolle. Sie erfahren aber z. B. dass Sie sich 100.000 Euro Immobilie leisten können, wenn diese sich mit 6% rechnet und das eine solche Immobilie in Berlin durchaus zu haben ist, bei einem Quadratmeterpreis von ca. 1.650 Euro.
    (Sie erfahren auch, dass und wie Sie sich im Idealfall drei bis fünf solcher Immobilien  oder ein Mehrfamilienhaus leisten können, wenn der Einkauf und die Finanzierung stimmt.)
  • Die Beratung kostet Sie 2 Stunden x 180 Euro/Stunde = 360 Euro zzgl. MwSt.
  • Im vorgenannten Beispiel wissen Sie dann, das die 100.000 Euro Immobilie des Maklers tatsächlich nur 60.000 Euro wert ist, weil die Mieterhöhung noch nicht erfolgt ist. Sie würden diesen Preis allerdings nicht durchsetzen können, weil Ihnen der Makler mit seiner Erfahrung und Rhetorik überlegen wäre und Ihnen Marktalternativen fehlen.
    Ihr Honorarberater übernimmt das für Sie und benötigt dafür weitere vier Stunden. Ergebnis der Verhandlungen ist ein Preis von 75.000 Euro und der Verkäufer teilt sich mit Ihnen die Maklerprovision.
  • Ihre Kosten bis dahin sind 1.080 Euro Honorar zzgl. MwSt. also 1.285,20 Euro; die Hälftige Maklervergütung von 3,5% aus 75.000 Euro = 2.625 Euro und der Kaufpreis mit 75.000 Euro.
    Hinzu kommen Grunderwerbssteuer und Notar, also bezogen auf 75.000 Euro noch einmal 4.875. Euro. Sie zahlen insgesamt also 83.785 Euro.
  • Ihre Ersparnis beträgt 29.700 Euro. Hiervon erhält der Honorarberater einen Provisionsanteil von 30%. Sie sparen effektiv ca. 20.000 Euro.

Warum funktioniert das?

Das ist einfach. Ihr Honorarberater verhandelt in Ihrem Auftrag auf Augenhöhe mit Verkäufer und Makler. Ihr Honorarberater wird auf differenzierte Strategien und Argumentationen setzen und flexibel auf die Einwände der Gegenseite reagieren können. Es gibt keine Informationsasymetrie, zumindest nicht zu Ihren Lasten.

Der Honorarberater nimmt dabei in Kauf dieses Objekt zu verlieren, weil er den Markt und die Teilnehmer kennt und sicher ist, dass er kurzfristig ein vergleichbares Objekt von einem anderen Makler oder Verkäufer finden wird, der kooperativer ist.

Im Hinblick darauf, seine Effektiviät beweisen zu müssen, wird Ihr Honorarberater sein möglichstes tun, für Sie einen guten Deal auszuhandeln. Daneben sind die Bedingungen einer Einkaufszielvereinbarung oder auch umgekehrt einer Mehrerlösvereinbarung, falls Ihr Honorarberater auf Verkäuferseite tätig wird, eine Frage der individuellen Gestaltung.

Und wie finden Sie einen Honorarberater?

In dem Sie zum Telefonhörer greifen. Vereinbaren Sie einen Termin unter 089 – 95 474 780 und lassen Sie uns gemeinsam überlegen, wie wir Ihre Vermögensplanung um Investment Immobilien erweitern können.